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“七五”普法

物权法(3)

来源: 新太阳娱乐城 阅读数: 1153
 
 
 
 
 
 

       一、用益物权

       用益物权,是指对他人所有的物予以占有、使用和收益的限制物权。用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权获得相应补偿。

       用益物权的基本分类:1、依据用益物权的内容,可区分为独立用益物权和附属用益物权。独立用益物权,是指不附属于其他物权,可以进入交易机制进行流转或者被继承的用益物权。附属用益物权是指附属于其他物权,不能单独进入交易机制进行流转的用益物权。2、根据用益物权产生的原因,可分为法定用益物权和约定用益物权。由于法律的直接规定而产生的用益物权为法定用益物权。基于当事人的约定而产生的用益物权为约定用益物权。

       传统民法中的用益物权主要有地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等不同类型。

       我国《物权法》规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等典型的用益物权,以及海域使用权、探矿权、取水权等准物权。

       二、土地承包经营权

       土地承包经营权,是指土地承包经营权人依法享有的对承包经营的耕地、林地、草地等农用地的占有、使用和收益的权利。

       土地承包经营权是一种独立的用益物权。客体为农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。土地承包权人有权在承包经营的土地上从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。耕地的承包期为30年,草地的承包期为30-50年,林地的承包期为30-70年。特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期满后,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

       土地承包经营权可以被继承。土地承包经营权人也可以通过转包、转让等方式依法流转土地承包经营权。承包地被征收的,土地承包经营权人有权获得相应补偿。

       承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当按照《农村土地承包法》等法律规定办理。除《农村土地承包法》等法律另有规定外,承包期内发包人不得收回承包地。

       土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权人有权依法流转承包地,流转期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒地等农村土地,依法可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

       三、建设用地使用权

       建设用地使用权是指,建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

       建设用地使用权的客体为国有土地。建设用地使用权属于独立物权,尤其是依据出让方式获得的这种权利,可以由权利人自主转让、抵押。建设用地使用权为有期限物权。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

       建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。

       设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。建设用地使用权自在登记机构登记时设立。

       建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;反之亦然。建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应出让金。

       建设用地使用期限:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技学问、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。住宅建设用地使用期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理,该土地上的房屋及其不动产的归属,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

       四、地役权

       地役权是指按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产效益的他无权。其中,他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

       地役权具有附随性,附随于特定的土地即需役地,不是独立的物权。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。地役权不得单独转让,土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押,土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押时,地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

       地役权不以占有他人土地为内容或目的,而只要求对方应尽某种容忍或者不作为义务。

地役权是一种土地物权,或者不动产物权。地役权是一种有期限物权,期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

       地役权自合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。

       供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨碍地役权人行使权利。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。违反法律规定或者合同约定滥用地役权的;有偿利用供役地,约定付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的,供役地权利人有权解除地役权合同。

 

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